なぜ、 これほど多くのアパートやマンションが建設されているにもかかわらず、 いつまで経ってもお金持ちの大家さんが現れないのでしょうか？
まず、最初にお断りしなければなりません。
あなたがもう既にアパートを経営しそれに満足している大家さんであれば、この先の情報はまったく役に立たないうえ、怒りすら覚えることもありますので、今すぐ他のサイトに行ってください。
もし、あなたがアパート経営しているが上手く運用出来ていない、駐車場やお使いでない土地をお持ちで、それを有効活用しようとお考えであれば、この手紙は非常に有効です。
このまま、一気に読み進めてください。
ご準備はよろしいでしょうか。
正直にお話しますが．．．
今、アパート経営は岐路に立たされています。
あなたも、最近はどのアパートにも空室が目立つようになったとお感じではないですか。
それもそのはず。大手のハウスメーカーが次々と参入して、節税対策の名の下にアパートやマンションが建設され、競争が激化しています。
日本は今、人口減少の時代に突入し、今後は世帯数の減少も始まります。
このまま大量供給が続けば、大家さんの健全なアパート経営はままならないのは明白でしょう。
「うちのアパートは、30年間の家賃保証付きなので関係ないです。」
．．．なんて、言わないですよね。賢明なあなたならもうご存知のはずです。
事実、大家さんからのご相談は「一括借上げにだまされた」「家賃は更新ごとに減額される」「何が相続対策や！これでは借金返済できない」と契約内容のあり方や、今後の空室に対する不安が圧倒的に多いのです。
ここで、サブリース（一括借り上げ）契約について、もう一度確認しておいたほうがいいでしょう。
サブリース契約には、会社破綻リスク、高額な保証料、敷金礼金が入らない、保証免責期間があるなどのデメリットがあります。しかし、会社破綻以外は当事者間の約束事なので、大家さんも納得済みでご契約されているとしておきます。
よって、ここでは「契約期間中の家賃が全額保証される」という最大の誤解についてご説明します。
●なぜ、家賃が減額されるのでしょうか？
●そもそも、サブリース会社とはどういう立場なのでしょうか？
いくら家賃保証額は減額出来ないと契約書に記載されていても、サブリース会社は家賃保証金額の減額を請求できます。
これは最高裁の判例なのです。よって契約書に記載されていても一切無効になります。
ご存知でしたか？
サブリースの募集案内で「家賃１０年間据え置き」などと記載されていますが、小さな字で「家賃相場が著しく変動した場合を除く」などと書かれていないか、よく確認する必要があります。
．．．というより、そもそも無効なのです。
なぜこのような理不尽がまかり通るのでしょうか？
その一端は、サブリース会社の立場を見れば解ります。
サブリース会社は法律上、借家人（入居者）なのです。
“サブリース会社＝借家人＝借地借家法で守られる”、という図式が成り立ちます。
つまり、借地借家法第３２条：借賃増減請求権が行使できるのです。
サブリース会社の立場という観点からもう一つ。
サブリース会社が査定賃料を下げれば下げるほど入居者を確保しやすくなります。会社の利益が増えるということです。
しかしそうすればするほど、大家さんの家賃収入は下がり収支計画は悪化していきます。
つまりサブリース契約の本質は、大家さんの利益とサブリース会社の利益が相反関係にあるというビジネスモデルというわけです。
これで、大家さんが圧倒的に不利な立場におかれているということがご理解いただけたでしょうか。
そうでもしないと、メーカーも生き残れないのです。
それが、たとえ結果的に大家さんを苦しめる提案であったとしても．．．
このような既存の土地活用の手法だけでは、今後、
大家さんの“倒産”が益々増えることになるでしょう。
黒字倒産というのは、会計上は黒字なのに手元にキャッシュが無い状態です。このようになれば、キャッシュは無いのに、会計上は黒字なので税金を払わなければならないという恐ろしい状態になります。
これが、恐怖のデッドクロスです。
どんな物件でも建築後１２～１４年目あたりに現れる、アパート経営特有の現象です。 このデッドクロスを意識して、健全な収支計画を練り上げる必要があります。
そこで、このようにアパート経営が厳しい状況の中、私たちは、アパートやマンションとは違う何かいい土地活用法はないものかを常に考えていました。
申し遅れました。私は、株式会社オノケンコーポレーション代表のくじはし一浩と申します。
私たちの家づくりはこちらをご覧ください。 http://www.e-onoken.com/
私たちのお客様は、主に20～30歳代の子育て世代のファミリーです。
その方たちに、ローコストで高品質な住宅を提供しています。
そのノウハウを基に、今回、地主様向けのまったく新しい土地活用法をご提案するために、この手紙を書きました。
その土地活用法とは、お客様との何気ない会話の中から生まれたのです．．．
「あなたは、なぜ家を建てたのですか？」
お客様の答えはこのようなものでした。
●子供がのびのびと育つ環境の家が欲しい。
●隣の気配が気になるからアパートから出たい。
●ご近所つき合いがまったくないのが逆に恐い。
●ホームシアターをつけたい。
●ペットを飼いたい。
●ガーデニングがしたい。
●家庭菜園を楽しみたい。
●アパートの設備が安っぽい。
●駐車場が離れていたので盗難が心配だった。
●収納が少ない。
●狭い。
でもちょっと待ってください。
それでは、アパートが嫌だから、仕方なく家を建てたということになりませんか？
私は、更に質問を続けました。
ということは、
「持ち家でなくても戸建てであればいいということですか？」
「もし戸建ての賃貸住宅があれば住んでみたい？」
その答えは驚くべきものでした。
約半数が住んでみたいという前提で、
●そんなの何処にあるの？
●ボロボロの中古住宅でしょ？
●買っても借りても生涯に渡ってのコストは変わらないんじゃ？
●でも、家賃は高いんでしょ？
需要はあるのです。
これが、今現在アパートにお住みの方だったらもっと需要があるのではないでしょうか。
実際、あるコンサルタント会社の調査によると．．．
戸建賃貸に住みたいと回答したのが、実に80％近かったというデータもあります。
では、実際にどのくらいの戸建の賃貸住宅が供給されているのでしょうか？
．．．無いのです。
確かに、
転勤で売却したいが、売れないので仕方なく貸している。
分譲で最後の一戸の売れ残りを賃貸に切り替えた。
のような物件はチラホラあります。
しかし、大家さんが資産活用で戸建賃貸住宅に積極投資している物件は無いのです。
需要があるのに、供給が無いのです。
魚が口をあけて待っているというのに．．．
「戸建賃貸」が、アパート･マンションの大競争の波から逃れる、まったく新しい土地活用法であることをお解りいただけたでしょうか。
それではここで、戸建賃貸を経営するうえでどんなメリットがあるのか、あなたは十分に理解しておく必要があります。
アパートでは出来ない、「戸建賃貸」の８つのメリット。
１．何より利回りがいい。地域によっては15％超も夢ではありません。
２．投資金額が低いので担保割れが無い。地方の地価の安いところでも融資を受けやすい。
３．需要はあるのに供給がないので、満室経営・入居待ちが期待出来る。
４．狭い土地・変形地でも対応できる。一戸当りの敷地が20坪以上あれば対応可。
５．どうしても資金が必要なときは、売却して簡単に現金化できる。
６．老朽化しても需要がある。アパートなら空室になって行くでしょう。
７．入居者の質が高い。収入の高い入居者が長期間借りる。家賃滞納リスクが低い。
８．入居者自身で維持管理されるので管理にあまり手がかからない。
これまで、
戸建賃貸が優れた土地活用法であることを理解していただきました。
戸建賃貸のメリットにも納得していただきました。
私も、いい事ばかりのような気がしていました．．．
しかし、そこには思わぬ落とし穴があったのです。
最低でも、10％の表面利回りを確保しなければ大家さんの経営が安定しません。
しかし、家賃の上限相場は決っている。
であれば、初期投資額を圧縮するしかありませんでした。
そのためには、1,000万円以下で一戸建てを提供しなければならないのです。
「1,000万円以下の戸建て？」
それも、屋外設備工事、管理諸経費も含めたコミコミ価格のです。
開発当初このことに気付き、鏡の前で呆然と立ち尽くしました。
もちろん、
安い価格で引き付けて、オプションで儲ける？
なんてことは出来ません。
アパート用の設備でコストを下げる？
いいえ。戸建て用の最新設備機器を使わないと資産価値を維持できません。
見えない部分で手抜きしている？
そんなことをしている業者をご存知ですか？第3者の検査を受け、保証書を発行します。
本当に、そんな建築業者がいるのか？
そう思われましたか。
．．．
解りました。
それでは、どうやってコストを下げたかご説明しましょう。
1,000万円以下の戸建賃貸は、このように誕生しました。
ある朝．．．
スタッフのからは悲鳴のような声が聞こえてきました。
「これ以上仕入れ価格を下げるのは無理です！」
「もう利益は削れませんよ！」
「何を考えてるんですか？社長は！」
．．．実は、
始めのうちは気楽に考えていたのです。
それは、既に私たちは子育て世代を対象にローコストで高品質な住宅を提供していたからです。
自信があったのです。
商品は変わらない。
お客様が、子育て世代のファミリーから大家さん・地主さんに変わるだけだと思っていました。
しかし、それは大きな誤りだったのです。
自信はもろくも崩れ去りました。
後で分かったのですが、社内では昨今の建築資材の高騰で仕方なく値上げを検討していたくらいなのです。
今まで何とか売値を変えずに、利益を削って対応していたというのです。
他に協力者はいません。
自分でやるしかなくなりました。
まず取り掛かったのが、現状の問題点の洗い出しでした。
材料だけの価格交渉では、到底無理だと分かっていたからです。
現場に出向き、廃棄している材料の端を拾いました。
捨てられているということは、始めから使う必要がなかったという事です。
その長さと数量を測り、どれだけ無駄があるかを調べたのです。
そして大工の作業時間を計測しました。材料を加工・造作するのに要する時間です。
実は、住宅建築のコストの中で、大工さんの労務費が一番高いのです。
それなら、高価だが工場で予め加工してあるものを使うほうが、結果的に安くなる場合があるのです。
それらを一から見直しました。
もちろん、予算も徹底的に見直しました。
その為に、交渉の根拠となる価格決定のプロセスを整理しました。
最低必要利回り10％を設定 → 相場の家賃は決っている → 必然的に売値が確定する。
「売値が決っているのなら、それに合わせて予算を配分するしかないな。」
しかし現実は厳しいものがありました。現行の予算と10％以上の開きがあったのです。
もちろん、下請けの協力業者からも非難轟々でした。
「これ以上どうしろと．．．」
「我々に、首吊れって言うことですか？」
もう、止めようかと思いました。
中には、実際に去って行った者もいます。
でもあきらめ切れませんでした。
「こんな賃貸があったらいいのに．．．」
そんな多くの子育て世代の方たちの声が支えになっていました。
大家さんの満足した笑顔が支えになっていました。
でも相変わらず、乾いた雑巾を搾るような日々が続いていたのです。
しかし数ヶ月が経ったある日、突然にそれはやって来ました。
「私たちでよかったら協力できますが．．．」
神の声に聴こえました。
なぜだか解りませんが、
その日以降は、何かに導かれるように次々と事が上手く運ぶようになったのです。
社員にもその熱意が伝わったのか、皆、黙って協力してくれています。
「あきらめなくて良かった。」
下請けの協力業者とは、
プランを限定することで施工効率を上げる。
発注業務の合理化、工期短縮により、現場対応に掛かる経費を削減する。
そして、2棟同時施工という条件で納得していただきました。
ついに、利回り10％以上をたたき出す「戸建賃貸」が完成しました。
大変お待たせしました。それではご覧ください。
「こんな賃貸住宅があったらいいのに．．．」
そんな多くの方のご要望にお応えできる「戸建賃貸」が完成しました。
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ロゴスタイル戸建賃貸(R)
賃貸住宅ではありますが、この価格では考えられない設備・仕様を標準で装備し、注文住宅並みの快適性をお約束いたします。
「えっ！これがホントに賃貸住宅」なのと、入居者様にも大変喜んで頂いております。
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富裕層をターゲットにした都市型洋風タイプ
ヴィラージュ２２ （２２坪３LDKタイプ）
コミコミ価格 1,000万円（税込み）
屋外設備工事・管理諸経費込み
新婚、カップルに人気のモダンタイプ
アバンテ１８ （１８坪３LDKタイプ）
コミコミ価格 840万円（税込み）
屋外設備工事・管理諸経費込み
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ロゴスタイル戸建賃貸はすべてコミコミ価格です。
ロゴスタイル戸建賃貸の表示価格は、基準価格ではありません。通常では、オプション扱いの物も含めたコミコミ価格です。
広告などで坪２９.8万円と表示してあったが、見積りしたら坪５０万円になったという話を耳にします。
例えば、ハウスメーカーやビルダーさんの場合、本体価格、オプション工事、屋外設備工事、現場諸費用など、打合せを始めるとどんどん価格が高くなるケースが多いようです。
建築業界の坪単価表示については明確なルールがなく、各社自由にその内容を決めているのが現状です。よって単純に坪単価が安いからといって同じものが安く建てられるかというと、決してそうではありません。
坪単価はあくまで目安程度にしておいて、生活できる状態までいくら掛かるのかという全体の予算で検討する必要があります。
ロゴスタイル戸建賃貸は表示価格がお引渡し価格となり、すべてがコミコミです。
生活に必要なもの以外は一切かかりません。
とはいえ、ロゴスタイル戸建賃貸でもオプション費用はあります。
例えば、
●大家さんのご要望による商品の追加、グレードを上げる場合。
ガーデニング・造園・カーポートなどの外構工事。システムキッチンのグレードアップ。
●エアコン、カーテン、居室の照明器具など、通常は入居者負担のものを追加する場合。
（玄関内外・廊下・階段・浴室・洗面・トイレ・システムキッチンの照明器具は付いています。）
●建築申請諸費用。建設地の立地、敷地条件、プランニングにより異なります。
●地盤調査の結果、地盤の改良工事が必要になった場合。
●敷地内に戸数分の下水、上水道の引き込みがない場合。
このような場合は大家さんのご要望や、敷地条件によって異なってくるため別途費用がかかります。
それ以外のものはすべてコミコミなので、追加負担していただくものはありません。
設備や仕様についても入居者に喜ばれる最新の設備を標準としておりますので、変更などのグレードアップも必要ないでしょう。
ロゴスタイル戸建賃貸の表示価格は、最終的な引渡し価格ですのでご安心ください。
事前相談・収支計画は無料です。今すぐお申込みください。
住まいの夢先案内所
(株)オノケンコーポレーション 代表 くじはし 一浩
追伸
前述しましたように、ロゴスタイル戸建賃貸はあまりの低価格ゆえ、２棟以上からお受けすることをお話ししました。
しかし、それでは戸建賃貸は敷地が２０坪以上あれば対応できるという、アパートにはないメリットが台無しになります。
それに、金持ち大家さんを生み出し、子育て世代に負担の少ない生活を提供するという私たちのミッションに反することになると気付いたのです。
決心しました。
私たちの利益は後でもいい。まず、１棟だけでも建てていただいて大家さんに信頼してもらおう。
そして、その信頼の上で２棟目、３棟目のお仕事をいただきトータルで利益を上げていく。
このように決めました。
ロゴスタイル戸建賃貸は、１棟からでもお受けいたします。
追伸２
入居者がすぐに決まるか不安な方もいらっしゃるでしょう。
そこで、建物完成後から最初の入居者が決まるまでの間は、弊社が展示場としてお借りして通常の家賃をお支払いします。
もちろん免責期間なし、家賃減額なしです。
ご希望により、物件管理は弊社にて家賃回収からクレーム処理まですべて対応いたします。
大家さんには、お手間を取らせません。
追伸３
もちろん、２棟同時施工という協力業者との約束がなくなった訳ではありません。
よって、始めから私たちを信頼し２棟以上ロゴスタイル戸建賃貸のご依頼をいただいた方へは、
ヴィラージュ２２
通常価格：１,０００万円(税込) → ９２０万円(税込)×２棟～
あばんて１８
通常価格：８４０万円(税込) → ７９０万円(税込)×２棟～
※ ヴィラージュ２２とアバンテ１８の組み合せでもOKです。
感謝の気持ちを込めて先行者利益を守るための特別価格とさせていただきます。
なぜなら、私たちはいち早く行動する人を評価し、利益を得ていただき、そして末永くお付き合いをしていきたいと考えているからです。
なので、えこひいきさせていただきます。
ただし、先行者の勇気・決断力・行動力に報いるための特別価格ですので、いつまで続けるかは分かりません。普及状況次第で、予告なしに通常価格の価格に戻しますので予めご了承ください。
ここまで戸建賃貸がアパートに変わるまったく新しい土地活用法であることをお伝えしてきました。
しかし、私たちは街の小さな工務店です。施工棟数にも限界があります。
他に、注文住宅・分譲住宅・リフォームも手掛けておりますので、ロゴスタイル戸建賃貸は年間10棟しか建設することが出来ません。品質を維持するためには、これが限界なのです。
よって、どなた様であってもこれ以上お受けすることは出来ません。
予定戸数に達した段階で受注はストップします。
事前相談・収支計画は無料です。今すぐお申込みください。
最後までお読みいただきまして、本当にありがとうございました。心より感謝します。
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お申込みは簡単です。下記の４つのいずれかでどうぞ。
TEL：０１２０-６２６-５４１ フリーダイヤル通話料無料。携帯電話からもご利用いただけます。
受付時間 10:00～16:00。電話予約をお取いただきます。お電話にて「戸建賃貸のことで」とお申し付けください。後日、担当よりご指定いただいた日時にご連絡いたします。
FAX：０７９４-６３-６８１５ 365日/24時間受付中。
別紙のお申込み用紙に必要事項をご記入の上、送信面の向きに注意してご送信ください。
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